建築の条件をよく理解して土地の売買契約を結ぶ

新築住宅は、土地を持っている人が注文住宅の建て主となって新築する場合を除いて、土地と建物の両方を入手することになります。新築住宅の土地・建物を入手する方法には、不動産会社が新築した建物を土地とともに購入する方法と、まず土地を購入し、その後注文住宅の建て主となって新築する方法があります。

後者では、土地の購入は土地売買契約、建物の新築は請負契約によって土地と建物を入手します。二つの契約は別物ですので、それぞれ気に入った時期に気に入った相手と契約すればよいのですが、購入した土地に一定の期間内に住宅を建築することを条件とする土地売買契約を結ぶことがあります。この契約を建築条件付土地売買といい、請負契約が成立しなければ土地の売買契約は解除されます。

前回、消費者が住宅を入手する方法を3つに分けて説明しました。今回はこのうちの2つ目の入手方法（土地を購入し、建物を新築する）のうち、建築条件付土地売買と言われる方法を説明します。

土地を購入する契約は土地売買契約、建物を新築する契約は建築請負契約です。両者は契約を結ぶ相手も取り決める内容も異なります。気に入った土地を購入したら、気に入った時期に気に入った建築設計事務所や建設会社に設計や工事をお願いすればよいのですが、建築条件付土地売買は両者を関連付け、購入した土地に建物を建築することを条件として土地売買契約を結びます。新築工事の内容について合意に至らず、請負契約が成立しない場合は、土地売買契約は解除されます。契約が解除されると遡って契約がなかったことになりますので、土地は入手できませんが、すでに支払った手附などは返還されます。

新築住宅を建てようと思って土地を買うわけですので、建築条件がついていても特に問題はないということもできますが、留意点もあります。

まず、注文住宅を建てる際は、間取り、外観、仕様、工事費などを慎重に取り決める必要があり、そのための時間が必要になります。これらの内容に決め請負契約を結ぶまでに、一般に３か月程度は必要といわれています。しかし、実際には土地売買契約と建築請負契約を同日に結ぶなどの例もあるようです。悔いのない注文住宅をトラブルなく建てるための検討時間が認められているか確認が必要です。

次に、注文住宅は信頼できる建築設計事務所や建設会社に依頼したいものです。建築条件の中には事務所や会社を指定している場合もあります。指定の事業者が信頼できれば問題ありませんが、建設会社等を自分で選ぶことができるのか、指定されている建設会社等が信頼できるか確認する必要があります。

建築条件付土地売買では参考間取りなどを示す場合もあり、購入しようとする土地にどの程度の建物が建てられるかを知ることができます。その間取りが気に入ればそれを基本に次の段階に進めてもよいですが、それに縛られる必要はありません。「この間取りしかできません」、「その変更は無理です」などと言われた場合は慎重に判断する方がよいでしょう。技量のある事業者（建築士や建設会社）ならいろいろの可能性を示してくれるはずです。

不動産会社が販売用に新築した居住用建物を建売住宅ということに対して、建築条件付土地売買による方法を売建住宅ということもあります。

　ご不明な点がございましたら、明海大学不動産学部までご確認ください。

（明海大学不動産学部　中城康彦）