購入したマンションで前入居者が風俗特殊営業をしていたことは瑕疵になるか

Ｑ．マンションを購入後，前入居者が相当長期間にわたって風俗特殊営業をしていたことが判明した場合，物件に瑕疵があるものとして，売主に損害賠償を請求したり，そのことを知っていながら説明しなかった仲介業者に損害賠償を請求したりすることができるでしょうか。

Ａ．前回(Q&A⑯)で説明しましたように，売買の目的物とされた不動産が，その物が通常保有する性質を欠いていることを瑕疵(欠陥)といい，居住用建物の場合は，目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等により，「住み心地のよさ」を欠くといった心理的瑕疵がある場合も含まれます。ただし，通常一般人であれば「住み心地のよさ」を欠くと感ずることに合理性があると判断される程度にいたったものであることが必要です(大阪高判昭和37年6月21日)。

１　心理的瑕疵は人の死に関するものに限られない

　その不動産内で，他殺・自殺など人の死に関する事件・事故があった場合について，嫌悪すべき歴史的背景により住み心地のよさを欠くとして心理的瑕疵を認め，不動産の交換価値が減少しているとして，売主に対する損害賠償請求を認めた裁判例が数多くありますが，住み心地のよさを欠く心理的瑕疵は，他殺・自殺など人の死に関する事件・事故による嫌悪すべき歴史的背景がある場合に限られません。

　たとえば，Ｙから宅地を買い受けたＸが，同宅地上に住宅を建築しようとしたのに対して，隣家の住人から脅迫的言辞をもって設計変更を要求されるなどしたため，そのような住人が隣家に居住していることは同宅地の隠れた瑕疵に当たると主張して，Ｙに対し，上記売買契約を解除した上，損害賠償を求めたという事案で，脅迫的言辞をもって建物建築を妨害する者が隣地に居住しているということは，一般人であれば誰もがその使用の際に心理的に十全な使用を著しく妨げられるという欠陥，すなわち一般人に共通の重大な心理的欠陥があり，旧民法570条の瑕疵に当たるとして，解除までは認められないが，瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は認められるとした裁判例があります(東京高判平20年5月29日)。また、前入居者の風俗特殊営業については，次のような裁判例があります。

２　前入居者が風俗特殊営業をしていたことは心理的瑕疵に当たるとした裁判例

　専有部分を専ら住宅用として使用するものとし，他の用途に使用することが管理規約で禁止されているマンションの居室所有者Ｙ１が，Ａにその居室を賃貸したところ，Ａが相当長期にわたって風俗特殊営業に使用し，マンション住民間で風俗特殊営業が行われているのではないかとの噂が流れて，管理組合が当該営業の中止を求めたが応じなかったため，賃貸借契約解除と居室明渡しを求める訴訟が提起され，原審は，実質的に性風俗特殊営業を営んでいたことを認定して請求を全部認容した後、控訴審において，賃貸借契約を合意解除することなどを内容とする和解が成立してＡは退去した。その後，宅建業者Ｙ２の仲介でＹ１からその居室を購入したＸが，購入後，上記の事実を知り，売主Ｙ１に対して，本件居室には隠れた瑕疵があるとして，瑕疵担保責任に基づく損害賠償，またはＹ１が本件売買契約に際してＸに対して重要な事実を意図的に隠したとして，不法行為に基づく損害賠償を求め，仲介業者Ｙ２に対しても，本件居室についての説明義務等を怠ったとして，債務不履行に基づく損害賠償金の支払を求めたという事案です。

　福岡高裁は，本件居室が前入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは，本件居室を買った者がこれを使用することにより通常人として耐え難い程度の心理的負担を負うというべき事情に当たり，一般人のうちには，このような物件を好んで購入しようとはしない者が少なからず存在するものと考えられるから，そのような事実がない場合に比して本件居室の売買代金を下落させる（財産的価値を減少させる）事情というべきで，旧民法570条にいう瑕疵に当たるとし，この損害とＹ２の債務不履行との間には相当因果関係があるとして，Ｙ１とＹ２に対して，連帯して損害賠償金を支払うよう命じています(福岡高判平23年3月8日)。

　なお，この裁判例では，本件居室については，Ｙ１により内装工事が実施されて上記営業の痕跡は外見上ほとんど残っていないとみられることなどの諸事情を勘案して，「損害の性質上その額を立証することが極めて困難であるときは，裁判所は，口頭弁論の全趣旨及び証拠調べの結果に基づき，相当の損害額を認定することができる。」という民事訴訟法248条により，上記減価による損害は100万円とされています。

　ご不明な点がございましたら、明海大学不動産学部までご確認ください。

（明海大学不動産学部　有嶋咲）