環境性能が資産価値を左右する②　～日本の動向～

　前回は、欧州において住宅の取引の際、住宅の環境性能が重視されるようになっている実態を紹介した。今回は、日本において住宅の環境性能を規定する基準が変化していることと、省エネ住宅が様々なメリットをもたらすことについて見ていこう。

　Q．日本において住宅の環境性能はどのように確認できますか？

　A．物件の広告に表示される「省エネ性能ラベル」で確認してください。

　既に目にしている方も多いかもしれないが、2024年4月から、住宅を販売・賃貸する際のインターネット広告や紙面広告などには、「省エネ性能ラベル」が表示されている。このラベルによって、住宅の断熱性能と省エネ性能を確認することができる。

　現在の基準では、住宅にはどの程度の環境性能が求められているのだろうか。本年（2025年）4月からは、すべての新築住宅が省エネ基準に適合していることが義務化された。建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）に定められた省エネ基準に適合していることを「省エネ基準適合」と言い、基準に適合している住宅を「省エネ基準適合住宅」と言う。住宅が「省エネ基準適合住宅」であると認定されるためには、以下の二つの条件を満たさなければならない。

　一つ目が「断熱性能等級4以上」であることだ。住宅の断熱性能とは、壁や床、窓、屋根などを通して室内外の熱移動が行われるのを防ぐ性能のことで、性能が高いほど住宅全体の室温が長く快適に保たれる。断熱性能は外皮平均熱貫流率で算出され、その数値が小さいほど住宅の断熱性能が高いことを示す。

　二つ目が「一次エネルギー消費量等級4以上」であることだ。一次エネルギーとは、石油・石炭・天然ガスなど自然資源に由来するエネルギーを指す。一次エネルギー消費量比率を示すBEI（Building Energy Index）^※1の値が小さいほど、住宅のエネルギー効率が高いことを示す。高い効率によって、住宅の冷暖房や照明、換気設備などで消費される一次エネルギーの消費量を削減できる。

　※1　BEIとは、エネルギー消費性能計算プログラムに基づく、基準建築物と比較した時の設計建築物の一次エネルギー消費量の比率。

　「省エネ基準適合」は、もともとは住宅以外の中・大規模建物においてのみ義務化されていたが、2025年4月からは、住宅を含むすべての建築物で適合が義務化された。つまり今後建築されるすべての住宅は、省エネ基準を満たさなければならないのだ。省エネ基準は段階的に強化される予定で、2030年までにはZEH（Net Zero Energy House）^※２水準まで引き上げられる。

　※２　ZEH（ゼッチ）（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとなることを目指した住宅。

　省エネ住宅は、エネルギーの消費量を削減できて地球環境に優しいだけでなく、人々にも様々なメリットをもたらす。まずは経済的なメリットである。実は省エネ住宅ではランニングコストを低く抑えることができるのだ。国土交通省の調査によると、住宅を省エネ基準に適合させるために必要となる設備導入等のコストは、一般的な住宅の約4.0%分（87万円程度）だと試算されている。だが省エネ設備の導入のおかげで、予測によれば光熱費を一般的な住宅におけるそれよりも年間2.5万円程度削減できるため、このコストは約35年で回収できることになる。

　また、2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅を取得した場合、その住宅が省エネ基準に適合していれば住宅ローン減税^※3を受けられる。その住宅がZEH水準を満たしていれば、税金の控除額はさらに大きくなる。詳しくは以下を参照されたい。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

　※3　住宅ローン減税とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から一定期間控除される制度。

　控除制度に加えて、住宅ローンの借入金利についても、省エネ住宅購入に対して優遇する制度が存在する。例えば住宅金融支援機構が提供しているフラット35^※4には、省エネ性能の優れた住宅を取得した場合には一定期間金利が引下げられるフラット35Sという制度があり、これを利用すれば総返済額を減らすことができる。詳しくは以下を参照されたい。このように、省エネ住宅はお財布に優しいのだ。

　https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35s/index.html

　※4　フラット35とは、全期間固定金利で返済することができる住宅ローン。

　経済的なメリットに加えて、健康面のメリットもある。ZEH水準の省エネ住宅は断熱性能が高い。試算によれば、居室、特に床に近い室温が温かく保たれると、子供が喘息にかかるリスクが低下するという。また居間と脱衣所とでの間の温度差がなくなると、入浴の際の健康リスクが低下し、居間や脱衣所の室温が上昇すると、住宅内にいる住人の身体活動時間が増加するという。このように、省エネ住宅は身体にも優しいのだ。

　気候変動が深刻化する現代において、住宅購入者は、資産価値を計る基準が変わってきていることに留意しなければならない。住宅選びの際には、立地、間取り、広さ、デザイン、耐震性能といった従来の基準に加えて、ぜひ環境性能のチェックも行って頂きたい。住宅を購入する際のみならず、その将来的な資産価値を維持するためにも、環境性能は今後ますます重要な基準になってくるだろうからだ。

　ご不明な点がございましたら、明海大学不動産学部までご確認ください。

明海大学不動産学部准教授　西村 愛